商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场声称已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份加盖有项目开发部收款专用章的收据。但省一建城建分公司认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何款项。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
本案的核心争议在于双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖关系，还是以房抵债的担保行为。省一建城建分公司主张，该合同只是为履行抵债协议而签订的形式文件，双方并无真实的买卖意图，且清远金融市场并未实际支付购房款。而人行清远支行则主张，双方已通过以贷抵款的方式付清了全部楼款，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债，双方之间并不存在真实的商品房买卖关系。清远金融市场未能提供有效证据证明其已支付购房款，且收据系事后补开，无相应付款凭证佐证。最终，法院支持了省一建城建分公司的诉讼请求，解除了双方签订的预售合同。
律师分析
第一，区分商品房预售合同与以房抵债合同，关键看双方的真实意思表示。如果合同只是为了实现债权担保或债务清偿，而非真正买卖房产，那么即使签订了预售合同，也不能认定为商品房买卖关系。
第二，在涉及以房抵债的案件中，债权人需要证明其已实际支付了购房款。仅凭一张收据或一份抵债协议，不足以证明买卖关系的真实存在。尤其是当收据无对应付款凭证、且盖章主体存在争议时，法院很难认定付款事实。
第三，对于开发商而言，如果项目存在以房抵债的情况，应当注意保留完整的财务凭证和合同履行记录，避免因证据不足导致合同被认定为虚假买卖，进而引发纠纷。
王德林律师提示：
在文山地区，商品房买卖和以房抵债的纠纷并不少见。如果您遇到类似情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质，并妥善保存付款凭证、转账记录等关键证据，以免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市