城市道路能否计入土地使用权转让面积

城市道路能否计入土地使用权转让面积

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上写的面积和实际能用的面积不一样。原来，土地证上包含了一大片城市道路，而城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。规划局实际规划的道路宽度比土地证上标明的宽，导致置地公司实际能用的土地面积比土地证上少了上千平方米。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，没谈成，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图没问题，土地使用证上登记的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际面积不符，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要退钱赔偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。转让合同中如果包含城市道路面积，这部分合同内容自始无效，开发商不能把公共道路当作自己的土地卖给别人。

第二，开发商在转让土地时，提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果未经审批就办土地证，导致土地证面积和规划面积不符，开发商要承担主要责任。

第三，即使土地证已经办下来，也不代表土地证上写的面积都能合法使用。实际能用的面积要以规划部门确定的面积为准，多出来的面积开发商必须退钱。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实土地证面积和规划面积是否一致，特别要注意土地中是否包含城市道路等公共设施。如果发现面积不符，要及时提出异议。在文山地区也有类似案例，建议在签合同前委托专业律师审查土地权属和规划文件，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市