预售合同与以房抵债合同如何区分认定
预售合同与以房抵债合同如何区分认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠中国人民银行清远市中心支行（以下简称人行清远支行）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心项目四楼、六楼商场来抵债。
随后，开发商省一建城建分公司与人行清远支行签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港元的价格"出售"给人行清远支行。但这份合同实际上没有实际付款，只是用贷款债务来冲抵房款。后来开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，人行清远支行没有实际支付购房款，合同应当解除。
人行清远支行主张：已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，合同已经履行完毕，不存在解除问题。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是华泰公司以房产抵偿对人行清远支行的债务，开发商与人行清远支行签订的《房地产预售契约》只是履行《抵债协议书》的形式和手续，并非真实的商品房买卖关系。法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，而要审查当事人之间的真实交易目的。本案中，虽然表面上签的是商品房预售合同，但实质是三方配合完成以房抵债程序，属于"名为买卖、实为抵债"的情形。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上有重大区别。以房抵债合同的核心是清偿原有债务，而预售合同的核心是房屋买卖。如果一方没有实际付款意图，仅凭一份收据或抵债协议，不能认定为真实有效的商品房买卖关系。
第三，企业在处理债务纠纷时，如果涉及以房抵债，应当注意保留完整的债务凭证、抵债协议和实际履行的证据，避免因形式上的买卖合同与真实意思不符而导致权利受损。在文山地区的类似案件中，法院同样会重点审查当事人的真实意思表示。
王德林律师提示：
在签订购房合同时，一定要弄清楚合同的性质是真实买卖还是以房抵债。如果是以房抵债，建议在合同中明确写明抵债的事实、债务金额和抵债金额，并保留好原始债务凭证。遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同性质认定错误造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市