未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，总价约4.26亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

实际上，该项目的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司，深发公司是通过项目转让方式获得开发权的，但土地一直没有办理过户手续。顺兴公司付款后，深发公司按照其要求修改了设计，工程已建到地下室二层时，顺兴公司提出异议。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司辩称：项目转让和合作建房关系合法，厚南公司也出具承诺书认可其销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，故《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否具备法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。本案中深发公司连土地使用权证都没有，合同自然无效。

第二，即使开发商事后补办手续，也不能使原本无效的合同变为有效。很多人以为只要开发商后来拿到证件，合同就能补救，但法律上合同效力以签订时的状态为准。如果签订时就不合法，后续补证也不能改变合同无效的事实。

第三，购房者要注意审查开发商的证照情况。在文山地区，不少购房者因为贪图价格便宜，没有核实开发商是否五证齐全就付款，结果钱房两空。建议购房前一定要查看开发商的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必核实开发商证照是否齐全。如果开发商无法提供合法证件，宁可放弃也不要冒险付款。在文山地区，因无证预售引发的纠纷并不少见，购房者应当主动要求开发商出示相关证件原件，并到当地住建部门核实真伪。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市