城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将自己名下的一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积和实际面积不一样，规划部门说这块地西、北两侧的道路是市区主干道，路宽比土地使用证上写的大，导致置地公司实际能用的土地面积比证上少了很多。

置地公司找发展公司要求退款或补偿，但没谈成，只好起诉到法院。原来发展公司办证时用的位置图没有经过规划部门审批，而且转让的土地里还包含了城市道路，这些道路按规定是不能转让的。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证的面积是国土局办的，自己没过错，合同应该有效。置地公司认为：土地使用证上的面积和实际不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院审理后认定：发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律禁止转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地转让有效；以规划部门确定的实际面积为准，多收的转让金返还；发展公司赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。即使土地上有道路，也不能把道路面积算作可转让的土地面积卖给他人，否则合同这部分内容无效。

第二，办理土地使用证时，必须使用经过规划部门审批的坐标图，不能仅凭自己画的位置图去办证。否则证上面积和实际规划面积不符，可能导致转让合同部分无效，卖方要承担赔偿责任。

第三，土地转让合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，对符合规划要求的部分认定有效，对违法部分认定无效，这样既保护了交易，也维护了法律严肃性。

王德林律师提示：

购买转让土地前，一定要核实土地使用证和规划审批文件是否一致，尤其要注意土地中是否包含市政道路等不可转让的公共设施。在文山地区，类似因规划不符引发的土地纠纷并不少见，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免后续产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市