房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦后，与宇航公司签订了房屋租赁合同，约定租期较长，租金逐年递增。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，并开始装修营业。但商厦的消防系统、水电增容等配套设施一直没到位，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

这起案件历经一审、二审，最终打到最高人民法院。争议的核心是：在租赁合同有效但房屋存在违法使用情形的情况下，租金该怎么算，双方谁先违约。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同合法有效，宇航公司已经实际使用房屋，应当按合同约定支付租金，拒不支付就是违约。宇航公司认为：房屋消防不达标、水电不到位，根本不具备正常营业条件，郊区供销公司没有按约定提供合格房屋，我方有权拒绝支付租金，是对方违约在先。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同有效，但郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套，导致房屋无法正常使用，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付此期间的租金。法院同时认定，在房屋违法使用期间，不能按合同约定的租金标准计算，而应参照房屋实际使用状况和当地市场租金水平，合理确定租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。如果一方没有按约定履行自己的义务，另一方可以拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司没有完成消防、水电等配套，宇航公司就有权暂停支付租金，这不算违约。

第二，有效合同下的违法履行，不等于合同无效。房屋租赁合同本身是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同仍然有效。但履行过程中出现的违法问题，会影响租金计算方式，不能简单按合同约定执行。

第三，法院在认定租金时，会综合考虑房屋的实际使用价值。如果房屋存在重大缺陷导致无法正常经营，法院会酌情降低租金标准，而不是机械地按合同价格判令支付。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人务必核实房屋的消防验收、水电容量等基本条件是否达标。如果发现出租方未按约定提供合格房屋，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，法院同样会审查双方的实际履行情况，不能简单以合同约定为准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市