按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款近3000万元。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，由中振公司向银行申请按揭贷款2000万元，并将所购房屋权益抵押给银行。银行依约放款后，中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余1700多万元本金及利息未能按期归还。

银行起诉要求解除合同，以房屋权益抵债。中振公司提出抗辩，称该按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》规定，未经登记的抵押无效。而且中振公司已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行无权主张优先受偿。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应属有效。后续的抵押发生在按揭之后，不应影响银行的权益。

法院判决

最高人民法院二审维持了合同有效的认定，判令解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时撤销了一审中关于担保人责任的判决。

法院核心理由：按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方性规定不能作为否定合同效力的依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。在商品房预售中，购房人尚未取得房屋产权，只能将合同项下的权益作为担保，这与传统抵押不同，法律对抵押登记的要求不能简单套用。

第二，合同效力应以国家法律法规为准。地方性规定如与国家法律不一致，不能作为否定合同效力的依据。只要合同内容不违反法律强制性规定，不损害公共利益，就应认定为有效。

第三，后续设立的抵押不能当然否定在先的按揭权益。本案中，中振公司在按揭后又将同一房屋抵押给其他公司，但该抵押关系设立在后，且当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记本身也存在效力问题。

王德林律师提示：

购房人签订按揭贷款合同后，即使暂时无法办理抵押登记，合同仍然有效，不能以此为由拒绝还款。如果遇到资金困难，应及时与银行协商展期或调整还款计划，避免被诉至法院。在文山地区，购房按揭纠纷近年也有增多趋势，建议购房者在签订合同时仔细阅读条款，保留好付款凭证，必要时提前咨询律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市