未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总价4.2亿余元。合同要求必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签字盖章才能生效。厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺乏法定条件，起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：双方已经实际履行合同，并且取得了原开发商的认可，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但认为合同中约定厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，判决该条款无效，厚南公司应退还7000万元。最高人民法院二审对此案进行了审理。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。未取得这两证就签订预售合同，合同存在被认定无效的重大风险。

第二，即使开发商事后补办手续或取得其他合作方的认可，也不能当然弥补预售时缺少法定条件的缺陷。购房人在签约前应当主动核实开发商的证件情况。

第三，本案中合同约定必须经原开发商签字盖章才能生效，这属于附生效条件的合同。在条件未成就的情况下，合同尚未生效，购房人有权要求返还已付购房款。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查看开发商是否持有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，同样适用上述法律规定，购房人应当到当地住建部门核实项目预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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