土地转让合同无效后能否要求返还购地款
土地转让合同无效后能否要求返还购地款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定以每亩一定价格购买位于广西北海的95亩土地使用权。湛江土地总支付了购地款，并拿到了土地红线图。但后来发现，转让土地的这家公司根本没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续。
湛江土地总将土地转卖给了另一家公司，结果转卖合同被法院认定无效。于是湛江土地总起诉要求原转让方返还购地款。但原转让方已被注销，由其开办单位中国银行遂溪支行承担债务。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了起诉，湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总主张：双方签订的是土地使用权转让合同，但转让方没有取得土地使用权，合同应属无效，转让方应返还购地款。遂溪中行辩称：这属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效；湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总购地款160万元及相应利息。法院认为：转让方未取得土地使用权、未办理出让手续，不具备转让条件，合同无效。湛江土地总出具收据后至起诉时未超过两年诉讼时效，应予保护。
律师分析
第一，土地转让合同有效的前提是转让方已取得合法土地使用权并办理了出让手续。如果连这些基本条件都不具备，合同就是无效的，无论双方如何约定。第二，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利被侵害时起算，不是从合同签订时起算。本案中，法院认定出具收据后直至起诉，时效未过。第三，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。即使土地已转卖，也不影响原转让方返还购地款的责任。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否持有合法的土地使用权证，并确认土地是否已办理出让手续。如果发现对方不具备转让条件，应果断停止交易并尽早主张权利，避免因拖延导致诉讼时效问题。在文山地区，土地交易中类似纠纷时有发生，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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