签了买房合同但没付款，房子算谁的
签了买房合同但没付款，房子算谁的
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）1.2亿多元贷款本息。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用自己投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债，折价1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格卖给清远金融市场。
但问题来了：合同签了之后，清远金融市场并没有实际支付购房款。开发商省一建城建分公司起诉到法院，要求解除合同。人行清远支行则拿出一张盖有“收款专用章”的收据，称已经通过“贷款抵楼款”的方式付清了房款。开发商不认账，说那张收据是华泰公司事后补开的，实际没有收到钱。
争议焦点
省一建城建分公司认为：合同签订后，清远金融市场从未支付过一分钱购房款，收据是华泰公司擅自补开的，不能证明实际付款，要求解除合同。
人行清远支行认为：双方签的是以房抵债协议，华泰公司欠我的钱已经通过房产抵偿了，贷款本息就是购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为：本案名义上是商品房预售合同，实际上是华泰公司用房产抵偿欠清远金融市场债务的以房抵债合同。省一建城建分公司虽然是开发商，但本案的核心是华泰公司与人行清远支行之间的债权债务关系。省一建城建分公司没有收到购房款，但抵债协议和预售合同是关联的，不能简单以未付款为由解除合同。最终，法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不决定合同性质。本案虽然签的是《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》的内容，实质是以房抵债。法院在审理时会穿透合同名称，审查当事人的真实意思表示和交易背景。
第二，付款凭证不等于实际付款。银行出具的收据只是形式证据，如果对方能证明收据是事后补开、没有对应的银行转账记录或资金流向，法院可能不认可付款事实。本案中，开发商指出收据没有配套付款凭证，但抵债协议本身已经确认了债务金额，法院因此认定债务已经抵偿。
第三，以房抵债合同和商品房预售合同在履行方式上有本质区别。以房抵债的“购房款”来源于已有的债权，不需要另行支付现金；而商品房预售合同需要买方实际支付购房款。普通购房者要注意：如果开发商同意用其他债务抵房款，最好在合同中明确约定抵债的具体金额和方式，并保留好债务凭证。
王德林律师提示：
买房时如果涉及以房抵债，一定要查清楚对方是否真正付清了房款。在文山地区，我遇到过类似案件，有人拿着收据说付了钱，结果一查银行流水根本没有。建议您签合同时要求对方提供银行转账记录或债务抵偿协议原件，不要只看一张收据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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