买房按揭贷款合同未抵押登记是否有效

买房按揭贷款合同未抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，一家投资公司（中振公司）向开发商购买商业大楼部分楼层，总价款上亿元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订了按揭贷款合同，约定由银行提供贷款，中振公司将所购房产权益抵押给银行。开发商作为担保人。银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余本息。

银行起诉要求解除贷款合同，并主张对抵押房产的优先受偿权。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市地方规定，应属无效。同时，中振公司还在之后将同一房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记，主张银行的抵押权不能对抗该信托公司。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定为无效；且其已将房产抵押给广州国投并办理登记，银行的抵押权不能成立。

银行认为：按揭合同是双方真实意愿，不违反国家法律，应属有效；中振公司之后的抵押行为不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时撤销一审中关于担保人责任的不当判决。

律师分析

第一，按揭合同无需办理抵押登记也能有效。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，武汉市的地方规章不能作为认定合同无效的依据。而且楼宇按揭与一般财产抵押不同，不能简单套用抵押登记的规定。

第二，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。中振公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给广州国投，但该抵押基于的贷款合同未实际履行，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理有效抵押登记，因此不影响银行对按揭房产的权利。

第三，按揭贷款的核心是"以房担保"，购房人未按时还款，银行有权解除合同并要求一次性还清欠款。法院支持银行对抵押物的优先受偿权，符合公平原则。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，即使未办理抵押登记，合同依然有效，银行仍有权主张权利。建议购房人按时还款，避免因逾期导致合同被解除、房产被拍卖。在文山地区，购房者遇到按揭纠纷时，应尽早咨询专业律师，了解自身权益，避免因不了解法律规定而遭受不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市