未办预售许可证的购房合同是否有效

未办预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定深圳公司将一处房产出售给香港公司。合同签订后，香港公司支付了部分购房款，但深圳公司未能按期交付房屋。后来，香港公司发现深圳公司在签订合同时并未取得商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

深圳公司则辩称，虽然当时没有预售许可证，但后来已经补办了相关手续，合同应当有效。双方为此争执不下，案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

香港公司认为，根据法律规定，未取得商品房预售许可证就签订售房合同，该合同应属无效。深圳公司则认为，合同签订时虽无许可证，但事后已补办，且合同是双方真实意思表示，应当认定有效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，在合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同，如果事后补办了许可证，且不违反其他法律强制性规定，可以认定为有效。本案中，深圳公司后来取得了预售许可证，合同有效，香港公司的诉讼请求被驳回。

律师分析

第一，这个案件涉及法律的时间效力问题。合同法实施前，我国对商品房预售合同效力的认定标准与现在有所不同，法院会综合考虑合同签订时的法律环境和事后补正情况。

第二，对于购房者而言，签订购房合同时一定要核实开发商是否取得预售许可证。如果合同签订时没有许可证，但开发商事后补办，合同仍可能被认定有效，这会给购房者带来不确定风险。

第三，法律鼓励交易稳定，不轻易否定合同效力。但购房者不能因此放松警惕，最好在签约前就确认开发商证照齐全，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同时，务必要求开发商出示预售许可证原件，并核对许可证上的项目名称与所购房屋是否一致。如果发现开发商未取得许可证就售房，应及时向当地住建部门投诉，不要等到纠纷发生后再维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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