未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才正式生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但深发公司当时尚未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权存在多次转让，土地使用权人厚南公司已将资产出卖，深发公司没有出售期房的合法资格。顺兴公司便起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备出售期房的主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但双方已经实际履行了合同，且后来补办了部分手续，合同应当有效，顺兴公司不能单方面反悔。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定。根据《城市房地产管理法》的规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。因此，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能合法预售商品房。缺少任何一项，合同都可能被认定无效。

第二，合同无效的法律后果是恢复原状。买方已经支付的购房款，卖方应当全额返还，并且通常需要支付资金占用期间的利息。如果卖方存在过错，还可能承担赔偿责任。

第三，购房者在签订预售合同前，应当主动要求开发商出示相关证照。如果开发商以"正在办理中"为由推脱，建议谨慎交易，不要轻易支付大额款项。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商手续不全，即使签订了合同，也可能面临合同无效的风险。文山地区的购房者如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，不要盲目付款，以免造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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