土地转让合同无效后如何追回已付款项
土地转让合同无效后如何追回已付款项
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总公司支付了全部转让款，并收到了土地红线图。随后，湛江土地总公司将这块土地转售给了另一家公司。
但后来，湛江土地总公司与下家之间的土地转让合同被法院认定为无效，湛江土地总公司不得不返还下家已支付的款项。这时，湛江土地总公司才想起向原卖家追讨自己已经支付的100亩土地转让款，但原卖家已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江土地总公司认为：双方签订的合同名为土地转让，但原卖家根本没有取得土地使用权，也没有办理出让审批手续，合同应当无效，银行应当返还已收的转让款。
中国银行遂溪支行认为：这不是土地转让，而是合同权利义务的转让，双方意思表示真实，合同有效。而且湛江土地总公司从1994年拿到土地手续后，直到1999年才起诉，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令中国银行遂溪支行返还湛江土地总公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，原卖家未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总公司主张权利的期间并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让审批手续。如果转让方连土地使用权都没拿到，合同就因违反法律强制性规定而无效。本案中，土地是政府划拨给招商中心的，中银公司未取得任何权属证明，转让合同自然无效。
第二，合同无效不等于交易方不用承担责任。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，法院判令银行返还全部转让款，但湛江土地总公司明知土地手续不全仍参与交易，也要自行承担部分诉讼费用。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总公司在1994年收到土地手续后，直到1999年才在另案中主张权利，但法院认定未超过两年时效。因为诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受侵害时起算，并非从合同签订或履行完毕时起算。
王德林律师提示：
购买土地使用权或房产时，务必核实对方是否持有合法权属证书和审批文件，不要仅凭"红线图"或"委托书"就付款。如果发现交易存在瑕疵，要及时主张权利，避免因拖延导致证据灭失或超过诉讼时效。在文山地区的土地交易中，也常见类似因手续不全引发的纠纷，建议交易前咨询专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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