开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按照合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司称，延期交房是因为供电问题等客观原因，属于合同约定的免责情形。旅游公司则认为深业公司构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。案件经过一审、二审，最终由最高人民检察院提出抗诉，最高人民法院再审。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未取得国有土地使用权证，合同应认定无效；即使合同有效，深业公司逾期交房已构成违约，旅游公司有权解除合同。深业公司辩称：合同合法有效，延期交房是因供电等不可控因素，且房屋已通过竣工验收，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审认为：双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，内容合法，合同有效。深业公司延期交房的部分原因确属合同约定的可延期情形，但超过合理延期期限后仍构成违约。鉴于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已可交付使用，法院判决合同继续履行，但深业公司须向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同是否有效，关键看合同是否违反法律强制性规定。本案中，深业公司虽然未取得国有土地使用权证，但合同签订时双方意思表示真实，且合同内容不违反法律禁止性规定，故法院认定合同有效。购房者不能仅因开发商缺少某一证件就主张合同无效。
第二，开发商逾期交房，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。本案合同中约定，逾期交房超过一定天数，购房者方可提出终止合同。旅游公司起诉时该条件尚未满足，因此法院不支持解除合同，而是判令深业公司承担违约责任。
第三，开发商主张因供电、施工等客观原因延期交房，需要提供充分证据证明这些原因属于合同约定的免责事由。法院对这类抗辩审查严格，不会轻易认定免责。购房者遇到开发商以"不可抗力"为由延期交房时，应要求对方提供政府部门证明等书面材料。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房时间、逾期责任和解除条件的条款。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据，包括合同、付款凭证、催告函件等，并在合同约定的解除条件成就后尽快采取法律行动。在文山地区，购房者如遇到类似纠纷，可咨询专业律师，判断是否符合解除合同的条件，避免错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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