未取得预售许可证的商品房预售合同是否无效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以4.2亿多元预购一栋大厦的A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权并不在深发公司名下，深发公司也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款和利息。

原来，这块地的土地使用权人是厚南公司。厚南公司之前与凯鹏公司合作开发，后来凯鹏公司又把项目转给了深发公司。虽然厚南公司后来出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但整个项目始终没有办理土地使用权变更登记，深发公司也没有拿到商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同，深发公司必须返还已收的5000万元购房款及利息。

深发公司和厚南公司则认为，三方已经通过协议确认了合作开发关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方可以继续履行。

法院判决

一审法院认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。最高人民法院二审后认为，深发公司在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律的强制性规定，该预售合同无效。顺兴公司有权要求深发公司返还已付购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证件是预售合同合法有效的前提条件，缺一不可。本案中深发公司没有这两个证，所以合同无效。

第二，即使土地使用权人厚南公司事后出具了承诺书表示认可，也不能弥补预售合同在签订时缺乏法定要件的缺陷。合同效力主要看签订时是否满足法定条件，事后追认不能改变合同签订时的违法状态。

第三，购房人在签订期房合同时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和预售许可证。如果开发商没有这些证件，即使交了钱，合同也可能被认定无效，购房款虽然可以要回，但时间和精力上的损失难以弥补。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者因轻信开发商口头承诺而购买无证期房，最终陷入纠纷。建议购房前务必到当地住建部门查询项目是否取得预售许可证，并要求开发商出示原件。如果开发商以各种理由推脱，千万不要轻易付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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