买房合同名为预售实为抵债，法院如何认定
买房合同名为预售实为抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款还不上，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州某商贸中心的两层商场抵债。随后，开发商与银行签了商品房预售合同，把这两层商场“卖”给了银行，总价1.185亿港元。但合同签完后，双方一直没有实际交房或付款。
几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行却说自己已经用贷款抵了房款，还拿出一张收据作为付款证明。开发商则称收据是事后补的，银行根本没付钱，双方争议由此而起。
争议焦点
银行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，欠款已转为购房款，开发商也开了收据，购房款已经付清。
开发商主张：收据是事后补开的，没有实际付款记录，银行并未履行付款义务，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债合同。银行与华泰公司之间的债务抵偿关系，不能直接视为银行向开发商支付了购房款。开发商与银行之间的预售合同并未实际履行，银行不能以抵债协议对抗开发商的付款请求。最终判决支持开发商解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质要看实质。表面上是商品房预售合同，但背后是债务抵偿安排。法院会穿透合同形式，审查当事人真实的交易目的。如果名为买卖实为抵债，就不能按普通商品房买卖规则处理。
第二，付款凭证要有实际交易支撑。银行虽然拿出了收据，但没有对应的付款流水、转账记录等证据，收据又是事后补开，法院很难认定付款事实。买房时一定要保留银行转账记录、付款凭证等原始证据。
第三，以房抵债涉及多方关系。本案中银行与华泰公司的债务关系，不能自动转移给开发商。如果开发商没有实际收到房款，银行不能以抵债协议为由要求开发商交房。各方权利义务需要分别认定，不能混为一谈。
王德林律师提示：
买房时要注意区分真实买卖和以房抵债。如果对方说“用欠款抵房款”，一定要核实开发商是否同意并实际收到款项。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房者务必要求开发商出具正规收款凭证，并保留银行转账记录，避免因“以房抵债”导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市