按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款数千万元，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也向泰合公司付清了全部购房款。但中振公司后来未能按期偿还银行贷款本息，仅归还了部分款项，尚欠本金数千万元及利息。宝丰支行多次催讨未果，向法院起诉要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应属无效。而且中振公司已将争议房屋抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。宝丰支行则认为，合同有效，应当继续履行，中振公司违约应当承担还款责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款及以拍卖房屋优先受偿的判决。法院认为，按揭合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，属于有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司将房屋抵押给其他公司的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同在法律性质上存在区别。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。在当时的法律环境下，国家法律并未明确规定抵押未经登记即无效，因此不能简单套用地方规章否定合同效力。

第二，合同的效力主要取决于当事人意思表示是否真实、内容是否违反法律强制性规定。本案中三方自愿签约、银行已放款、购房人已用款，合同已经实际履行，法院倾向于保护交易安全和债权人利益。

第三，购房人将同一房屋重复抵押，后设立的抵押如果未经前手债权人同意，且前手按揭合同已经实际履行，后抵押的效力会受到质疑。法院认定后抵押无效，保护了先签订并实际履行的按揭合同债权人的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当按时还款，避免因违约导致房屋被拍卖。银行和购房人签订按揭合同后，建议及时办理抵押登记，以明确权利顺序。文山地区的购房者如遇到按揭纠纷，应当尽早咨询专业律师，避免因重复抵押或未登记导致权益受损。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市