城市道路能否计入土地转让面积

城市道路能否计入土地转让面积

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际规划面积差了上千平方米。原来，发展公司转让的土地中包含了城市道路，而道路属于市政设施，不能算作转让面积。

置地公司多次要求发展公司退款或补偿，都没有结果，只能告到法院。一审法院认定合同部分无效，要求发展公司退还多收的土地转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应属无效。

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司应退还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不能转让。任何将道路面积计入土地转让面积的行为都是违法的，这部分转让协议自始无效。

第二，土地转让方有义务确保提供的土地信息真实准确。本案中，发展公司提交的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应当承担主要责任。

第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。法院对符合规划要求的土地面积部分认定有效，体现了"能履行的部分尽量履行"的司法原则，也保护了双方的实际利益。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，一定要向规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不要只看土地使用证上的数字。文山地区的朋友尤其要注意，城市道路、公共绿地等市政设施面积不能算作自己的使用面积，合同中如有此类条款应当及时提出异议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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