签了购房合同但没付款，算不算买房成功
签了购房合同但没付款，算不算买房成功
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家银行（清远金融市场）与一家建筑公司（省一建城建分公司）签订了商品房预售合同，约定银行购买广州某商贸中心四楼和六楼的商铺，总价港币1.185亿元。合同在房管部门办理了登记备案。
但实际情况是，这笔交易并非真实的买卖。之前，银行曾贷款给华泰公司，华泰公司欠银行1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资建设的上述商铺来抵债。为了完成过户手续，银行和建筑公司才补签了预售合同。后来银行拿出一张建筑公司出具的“收据”，声称已付清了全部房款，但建筑公司否认收到任何钱款，并指出该收据是华泰公司事后补开的。
争议焦点
银行主张：双方已经签订正式的《房地产预售契约》，并且有建筑公司出具的收款收据，证明自己已经付清了全部购房款，合同应当继续履行。
建筑公司主张：这份预售合同只是为了配合华泰公司以房抵债而补签的手续，银行从未实际支付过一分钱。银行的“收据”是华泰公司伪造的，不能证明真实付款。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的法律关系本质是以房抵债，而非真实的商品房买卖。银行虽然持有预售合同和收据，但没有提供任何实际付款的银行转账凭证或财务记录。法院最终支持了建筑公司的诉求，解除了双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，要看实际履行情况。本案中，双方签订预售合同的目的是为了办理抵债物业的过户，并非真实的房屋买卖，因此法院认定这是一个“以房抵债”协议，而非商品房预售合同。
第二，付款凭证不能仅凭一张收据认定。在商品房买卖中，法院会综合审查银行转账记录、财务账册、发票等证据。如果只有收据而没有对应的资金流向，收据的证明力很弱。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同的法律后果不同。以房抵债属于债务清偿方式，如果抵债房屋未过户，债权人只能主张原债权，不能直接要求开发商交房。而商品房预售合同的买受人有权要求开发商按期交房并办理产权证。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如开发商或债务人用房屋来抵偿欠款，一定要明确双方的法律关系是“以房抵债”还是“真实买卖”。建议签订书面协议，并保留好银行转账记录、收据、对账单等付款证据，避免仅凭一张收据引发争议。在文山地区，法院审理此类案件时，非常看重实际资金流向，请务必规范交易流程。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市