购房合同是预售还是抵债，法院如何认定

购房合同是预售还是抵债，法院如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为这份合同是虚假的，实际是以房抵债，并未收到购房款，于是起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了全部房款，并出示了一张盖有项目部印章的收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为华泰公司以房抵债，省一建并未收到任何购房款，收据是事后补开的，没有实际付款记录，合同应依法解除。

人行清远支行认为：双方已签订正式预售合同，且华泰公司以贷款抵楼款的方式付清了全部房款，省一建还出具了正式收据，合同已经履行完毕，不应解除。

法院判决

最高人民法院二审认为，虽然双方形式上签订了商品房预售合同，但结合《抵债协议书》的内容和履行情况，可以认定本案实质是以房抵债关系，而非真实的商品房买卖关系。省一建城建分公司并未实际收到购房款，合同不具备继续履行的基础，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。

律师分析

第一，法院在判断合同性质时，不会只看合同名称，而是会审查双方的真实意思表示和实际履行情况。本案中，虽然签了预售合同，但结合之前的抵债协议和付款方式，法院认定实质是以房抵债。

第二，收据不等于付款。仅凭一张没有实际付款凭证佐证的收据，不能证明购房款已经支付。特别是当收据上的印章由第三方掌管时，其证明力更弱。

第三，对于开发商和购房者而言，签订合同时要明确交易性质。如果是真实的商品房买卖，应当有真实的付款记录和资金流水；如果是以房抵债，也要签订清晰的法律文件，避免日后产生争议。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者或债权人会遇到类似的以房抵债情况。建议在签订任何涉及房产的合同前，先确认交易的真实性质，并保留好付款凭证、银行流水等关键证据。如果对方仅提供一张收据而无实际付款记录，要警惕其中风险。遇到复杂房产纠纷，建议及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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