购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业房产，总价数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，由宝丰支行提供贷款，中振公司将所购房产权益抵押给银行。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款。

但中振公司后来未能按期偿还剩余贷款本息，宝丰支行起诉要求解除合同，并主张对抵押房产的优先受偿权。中振公司抗辩称，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效。而且中振公司已将同一房产抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行无权主张优先受偿。

宝丰支行主张：按揭合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行。按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，仅撤销了涉及担保人责任的部分。法院认定按揭合同有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。当时国家法律法规并未规定按揭必须办理抵押登记才生效，不能仅因地方性规章未办理登记就认定合同无效。

第二，中振公司将同一房产抵押给广州国投的行为发生在本案按揭之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，抵押登记本身也因房产未竣工验收而无效。因此，该抵押不影响宝丰支行作为按揭银行的优先受偿权。

第三，合同解除后，银行可以要求借款人一次性还清剩余贷款本息，并有权就抵押物拍卖价款优先受偿。购房人不能以"未办理抵押登记"为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按时还款。如果出现逾期，银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款，甚至拍卖房产。即使合同未办理抵押登记，按揭合同本身仍然有效，银行仍可主张优先受偿权。在文山地区，建议购房人签订按揭合同后尽快配合银行办理抵押登记，避免后续产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市