商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额等同于欠款本息。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。省一建城建分公司起诉要求解除预售合同，而人行清远支行主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未实际支付购房款，合同应解除。人行清远支行认为：双方真实关系是以房抵债，贷款本息已抵作购房款，并持有开发商出具的收据，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是华泰公司以房产抵偿欠款的以房抵债协议，而非真实的商品房买卖。清远金融市场并未实际支付购房款，其持有的收据是事后补办。法院支持了省一建城建分公司解除预售合同的诉讼请求。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看名称，要看双方真实意思和实际履行情况。本案虽然有商品房预售合同的形式，但基础是华泰公司欠款后以房抵债，双方没有真实的买卖意图和付款行为。
第二，以房抵债协议和商品房预售合同在法律后果上不同。前者本质是债务清偿方式，后者是房屋买卖关系。如果以房抵债协议未实际履行，债权人不能直接要求开发商交房，只能向原债务人主张债权。
第三，购房者要注意，收据不等于付款凭证。如果收据没有对应的银行转账记录或现金收付凭证，法院可能认定付款未实际发生。在文山地区的类似纠纷中，法院也会重点审查是否有真实的资金流向。
王德林律师提示：
如果您遇到以房抵债的情况，建议要求双方签订正式的书面协议，并保留好付款凭证、转账记录等证据。在文山地区，建议咨询专业律师后再签署购房合同，避免因合同性质认定不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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