未取得预售许可证的商品房买卖合同效力问题

未取得预售许可证的商品房买卖合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同约定需经原开发商厚南公司签证盖章才生效，但厚南公司事后出具了承诺书表示认可。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦土地使用权多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

法院查明，厚南公司是土地合法使用权人，但深发公司与顺兴公司签约时，深发公司尚未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。后续各方虽签订了多份合作、转让协议，但始终未能补办完整的手续。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应属无效。

深发公司则认为：合同是双方真实意思表示，且事后得到了土地使用权人厚南公司的追认，合同应当有效，双方应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但双方未办理土地使用权变更登记手续，且合同中约定厚南公司先行收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。不过，最高人民法院在二审中重点审查了预售合同本身的效力问题。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法律的强制性规定。未取得上述证照就签订预售合同，合同依法应当认定为无效。

第二，本案中，深发公司在签约时既没有土地使用权证，也没有预售许可证，虽然事后得到了土地使用权人的承诺，但这并不能弥补预售许可手续的缺失。法院认定合同无效，核心原因正是违反了法律关于商品房预售的强制性规定。

第三，这一案例给购房者的重要启示是：在购买期房时，一定要先核实开发商是否已经取得了“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即便合同已经签订、款项已经支付，合同也可能被认定为无效，届时购房者只能要求返还房款，无法主张继续履行合同或获得房屋。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房买卖纠纷，建议先核查开发商是否已经取得完整的预售手续。如果开发商证件不全，不要轻易支付大额定金或购房款。已经付款的，应当及时收集证据，通过法律途径主张合同无效并要求返还房款。建议在签订购房合同前，委托专业律师对开发商的资质和证件进行审查，避免陷入类似的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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