转让土地含城市道路，合同是否有效

转让土地含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际规划面积对不上，实际可用面积少了上千平方米。原因是发展公司当初办证时提供的位置图没经过规划部门审批，而且转让的土地里还包含了城市道路。

置地公司要求发展公司退款或补偿，但没谈成，于是起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证的面积是国土部门登记的，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证上登记的面积与实际不符，道路属于市政设施不能转让，合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让，这部分转让行为因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地使用权转让时，转让方提供的权属资料必须真实准确。发展公司用未经规划审批的位置图去办证，导致土地使用证面积与规划面积不符，应当承担主要责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院没有简单认定整个合同无效，而是区分处理：无效部分退款，有效部分继续履行，这样既保护了交易稳定，也维护了受让方的合法权益。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，建议委托专业机构实地勘测，并到规划部门核实土地的实际规划用途和面积。在文山地区，类似因土地面积争议引发的纠纷并不少见，签约前务必核实清楚，避免后续维权成本。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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