买到手的土地面积缩水，合同还有效吗

买到手的土地面积缩水，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后准备开发，去规划局审批时才发现，土地使用证上标明的面积和实际规划面积对不上。原来土地中包含了城市主干道，道路宽度从规划要求的30米变成了证上标的15米，导致实际可用的土地面积比证上少了近千平方米。

置地公司要求发展公司退钱或补地，协商不成，告到了法院。一审法院认定合同无效，判发展公司返还多收的土地款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证面积是国土局发的，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为：发展公司提供的土地位置图未经规划审批，导致证载面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让违法，该部分无效；符合规划要求的土地转让有效。发展公司多收的道路面积土地款要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。本案中发展公司将道路面积一并转让，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同部分无效不影响其他部分效力。对于符合规划要求的土地面积，双方真实意思表示且不违法，可以继续履行。法院没有全盘否定合同，而是区分处理，体现了法律对交易稳定的保护。

第三，办证时提供的位置图未经规划审批，导致证载面积与实际不符，发展公司作为转让方存在过错。置地公司基于对土地使用证的信任进行设计、勘察，由此产生的损失应由过错方承担。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，不能只看土地使用证上的数字，一定要向规划部门核实实际可用的面积和规划要求。在文山地区，类似因道路、绿化等公共设施面积引发的土地纠纷并不少见，建议在合同里明确约定土地的实际使用面积以规划部门核定为准，并保留好规划图纸等关键文件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市