楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商业楼宇，签订了楼宇按揭抵押贷款合同。银行发放了贷款，公司也支付了部分房款，但后来公司未能按时还款。银行起诉要求解除合同，公司则主张合同无效，理由是双方没有去房管部门办理抵押登记。

另外，这家公司在取得房产前，又将同一房屋抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。银行和信托公司都主张自己对房屋享有优先受偿权。

争议焦点

贷款公司认为：合同没有办理抵押登记，违反了地方政府关于房地产抵押登记的规定，抵押应属无效。而且房屋已经抵押给其他债权人并办了登记，银行不享有优先权。

银行认为：合同是自愿签订，不违反国家法律，应当有效。抵押登记手续欠缺不影响合同效力，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，公司应一次性归还贷款本金及利息。如果公司不能清偿，银行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅以未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质比较特殊。购房人用未来取得的房产权益作担保，银行提供贷款，这种模式在我国当时没有专门法律规定，但合同各方自愿签订、内容不违法，法院倾向于保护合同效力。

第二，抵押登记与合同效力是两回事。地方性法规要求办理抵押登记，但未登记并不必然导致合同无效。未登记的主要后果是抵押权不能对抗善意第三人，而不是合同本身无效。

第三，后设立的抵押不能否定先设立的按揭权利。本案中，公司将同一房屋抵押给其他债权人是在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此不影响银行的权利。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同后，应当尽快办理抵押登记手续。虽然未登记不影响合同效力，但不登记可能让您失去优先受偿的权利。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因程序瑕疵导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市