未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以4.2亿多元的总价，预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时并未取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

原来，这块地的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），深发公司是通过与厚南公司等多家公司签订项目转让、合作建房等协议才获得开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得法定的预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续不全，但事后补办了部分手续，而且双方已经实际履行，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在条件不具备时违规销售。

第二，即使开发商事后补办部分手续，也不能使原本无效的合同变为有效。合同效力的判断时间点是签订时，而非事后。购房人在签约前应当主动查验开发商的五证是否齐全，尤其是预售许可证。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款，并赔偿购房人因此遭受的损失。实践中，购房人往往面临资金被长期占用、房价上涨等风险，因此购房时务必核实开发资质，避免陷入此类纠纷。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障交易安全的基本前提。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失和维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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