土地转让合同因含城市道路被判部分无效
土地转让合同因含城市道路被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家公司把一块土地转让给另一家公司，双方签了合同，也办了土地使用证。但拿到证后，买方公司去规划局审批时发现，土地使用证上写的面积和规划部门实际批准的面积对不上。原来，这块地里面包含了一条城市主干道，道路宽度从证上写的30米变成了规划要求的50米，导致实际可用的土地面积比证上少了很多。
买方公司多次找卖方公司和政府部门要求补偿或退款，都没有结果，最后只好起诉到法院。卖方公司认为自己没有过错，合同应该有效，但法院审理后认定，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让，所以合同中涉及道路面积的转让部分是无效的。
争议焦点
卖方公司主张：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图是一致的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。
买方公司认为：卖方提供的土地使用证上写的面积根本拿不到，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，所以合同应该无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。以规划部门确定的实际面积为准，卖方公司多收的土地转让金要退还，还要赔偿买方公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。大家在签土地转让合同时，一定要先搞清楚土地性质，看看里面有没有包含公共道路、绿化带等不能转让的部分，否则合同可能部分无效。
第二，土地使用证上的面积不一定就是实际能用的面积。规划部门的审批才是最终依据。买地前最好到规划部门核实一下，避免像本案中的买方一样，拿到证才发现面积不对。
第三，签合同时要看清楚对方提供的图纸是位置图还是规划坐标图，规划坐标图需要经过规划部门审批，位置图只是参考，不能作为确定土地面积的依据。
王德林律师提示：
在文山地区，土地转让涉及城市道路、公共绿地等市政设施的情况并不少见，建议大家在签合同前委托专业律师进行尽职调查，核实土地性质和规划情况。如果发现对方隐瞒了不能转让的部分，可以要求解除合同或减少价款。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市