未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司厚南公司，而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。实际上，深发公司和厚南公司之间有一系列复杂的项目转让和合作建房协议，但始终没有办理土地变更登记手续。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款并赔偿利息损失。

深发公司及厚南公司认为：虽然手续不全，但各方已通过协议确认了合作建房关系，且顺兴公司支付了部分款项，工程也在推进，合同应当继续履行，不应认定为无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但认为合同中约定厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。案件后续进入最高人民法院二审程序。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。未取得这些证件而签订的预售合同，在法律上属于无效合同，购房人有权要求返还房款。

第二，本案中深发公司与厚南公司之间的合作建房关系，并不能自动弥补深发公司缺乏预售资格的问题。购房人顺兴公司作为善意买受人，其权益应当受到保护，不能因为开发商之间内部协议而要求购房人承担合同无效的风险。

第三，实践中，开发商未取得预售证就卖房的情况并不少见。购房人一旦发现此类问题，可以及时主张合同无效，要求返还已付款项。如果开发商已将购房款用于项目建设，购房人还需关注开发商的资金状况，避免赢了官司拿不到钱。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房人如果遇到这种情况，可以及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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