联建协议被认定联营还是联建，产权归属如何判定

联建协议被认定联营还是联建，产权归属如何判定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，内蒙古天富房地产公司与内蒙古医院的下属公司签订了一份《联合兴建病房楼协议书》，约定双方共同出资建一栋病房楼，产权按出资比例共有，建成后联合经营、共担盈亏。天富公司负责出钱建设，医院方面提供土地和医疗资源。楼房建成后，双方又签了补充协议，确认了各自的投资份额（医院方面占51%，天富公司占49%），并共同成立了保健分院来运营该楼。

后来医院换了新院长，双方在产权归属和经营收益分配上产生严重分歧。天富公司认为自己出了大部分建设资金，应该享有相应产权和收益，但医院方面认为土地是医院划拨的，楼建在医院院内，产权应归医院所有。双方多次协商未果，最终对簿公堂。

争议焦点

天富公司主张：双方签的是联建协议，按约定产权应按出资比例共有，医院方面无权单方面否认产权归属，而且医院方面擅自变更经营方式、拒绝分配收益，已构成侵权。

内蒙古医院和达康总公司则认为：双方实际上是联营关系，不是联建关系。医院提供的是划拨土地，不能作为联建出资，而且保健分院是医院内部机构，其产权和管理权应归医院，天富公司只是投资人，不能直接主张产权。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的《联合兴建病房楼协议书》及补充协议合法有效，性质上属于联建合同而非单纯的联营合同。保健分院虽经批准成立，但未取得医疗机构执业许可证，其作为联营体的法律地位存疑。法院最终判决：病房楼的产权应按双方约定的投资比例（天富公司49%，医院方面51%）按份共有，医院方面不得单方排除天富公司的产权和收益权。

律师分析

第一，联建和联营在法律上有本质区别。联建的核心是共同出资建设、按份共有产权，而联营是共同经营、共享收益但不必然共有资产。本案协议明确约定"产权按投资比例共有"，法院据此认定为联建关系，保护了投资方的产权权益。

第二，划拨土地能否作为联建出资，关键看是否经主管部门批准。本案中医院方面提供的土地是划拨用地，但双方协议和后续补充协议均未取得土地管理部门对土地入股的批准，这是协议的一个法律瑕疵，但法院并未因此否定整个协议的效力。

第三，联营体内部的管理机构设置（如董事会、法定代表人）属于民事主体之间的内部治理问题，发生争议时属于民事纠纷，法院应当受理并依法裁判，不能以"内部管理事务"为由拒绝处理。

王德林律师提示：

签订联建或联营协议时，务必在协议中明确资产归属、投资比例、收益分配方式，并依法办理相关审批手续。如果涉及划拨土地，必须取得土地管理部门和上级主管部门的批准，否则协议可能面临效力风险。在文山地区，我们曾处理过类似纠纷，最终通过诉讼确认了投资方的产权份额，但过程耗时较长。建议投资方在签约前咨询专业律师，做好尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市