按揭购房未办抵押登记是否影响合同效力

按揭购房未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司（中振公司）向开发商购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司将所购房产的权益抵押给银行作为担保。合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难，未能按期偿还剩余贷款本息。

银行多次催讨无果后，起诉到法院，要求解除贷款合同，并主张对抵押房产的优先受偿权。中振公司则提出合同无效的抗辩，理由是双方没有到房产管理部门办理抵押登记手续，按当地政府规章的规定，抵押应当无效。

争议焦点

中振公司认为，武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》明确规定“未经抵押登记，抵押无效”，本案按揭合同没有办理抵押登记，因此合同无效。银行则认为，该合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，不能仅因未办理登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本金及利息。如果中振公司到期不能还款，银行有权以拍卖抵押物的价款优先受偿。对于中振公司提出的因未办理抵押登记而合同无效的主张，法院未予支持。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同存在区别。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行作为担保，本质上是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的法定依据。

第二，合同效力应依据国家法律、行政法规来判断。只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定为有效。未办理抵押登记会影响抵押权是否成立，但不会导致合同本身无效。

第三，本案还涉及“一房二抵”的问题。中振公司在向银行按揭后又将同一房产抵押给另一家公司，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收、抵押贷款合同也未实际履行，因此后设立的抵押不具有法律效力，不影响银行作为第一顺序抵押权人的权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，务必及时办理抵押登记手续，这样才能有效保障银行的抵押权。如果因开发商或自身原因未能办理登记，一旦发生纠纷，可能面临抵押权无法成立的风险。在文山地区，购房者签订按揭合同后，应主动督促开发商配合办理预告登记或抵押登记，避免后续法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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