开发商逾期交房能否解除合同
开发商逾期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约600万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房，如逾期超过60天，旅游公司可以解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按期支付了全部购房款。但深业公司直到1995年8月才取得竣工验收手续，实际交房时间比合同约定晚了近8个月。延期的主要原因是供电问题：电业局未及时落实供电工程，深业公司为此额外支付了供电投资款和电网联建费。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过60天，按合同约定有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司抗辩：延期交房是因供电问题等“非其所能控制的事件”，按合同约定可以据实顺延交付期限，且房屋已具备交付条件，应继续履行合同。
法院判决
最高人民法院经再审审理，最终维持了二审判决：合同有效，继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失（从合同约定交房日计算至实际具备交房条件之日，按银行同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，关于合同解除条件。本案中，合同约定逾期交房超过60天旅游公司可解除合同，但法院认为这个解除权是否成立，要看逾期是否属于合同约定的免责事由。深业公司延期交房涉及供电配套问题，这部分属于市政配套工程，法院认定属于“非深业公司所能控制的事件”，可以顺延交房期限。顺延后，实际逾期天数并未达到合同约定的60天解除条件。
第二，关于合同无效问题。最高人民检察院抗诉认为深业公司未取得土地使用权证，合同应无效。但法院审查后认为，深业公司已签订土地出让合同并缴纳了大部分出让金，规划、预售等手续齐全，合同是双方真实意思表示，内容不违法，应认定有效。这说明，在房地产管理法施行前的历史遗留问题中，合同效力不能仅以是否取得土地使用权证作为唯一标准。
第三，关于违约责任的承担。虽然旅游公司不能解除合同，但深业公司确实存在逾期交房的事实，法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司的资金占用损失。这个赔偿标准是合同明确约定的，也符合公平原则。
王德林律师提示：
在签订商品房买卖合同时，建议明确约定免责事由的范围和证明标准。像“非深业公司所能控制的事件”这类条款，实践中容易产生争议。为避免类似纠纷，文山地区的购房者可以在合同中具体列明哪些情形属于免责事由，并约定相应的证明文件要求，这样能有效减少后续争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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