未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4.25亿。顺兴公司付了5000万后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。而且，这块地的使用权原本属于另一家公司——厚南公司，深发公司只是和厚南公司有合作建房协议，并没有办土地过户手续。顺兴公司觉得这房子买得不靠谱，就起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司退钱。

原来，这块地的使用权人是厚南公司，它先和凯鹏公司合作建房，凯鹏公司又把项目转给了深发公司。后来厚南公司和深发公司签了合作建房合同，但一直没有办理土地使用权变更登记。深发公司卖房时，既不是土地使用权人，也没有拿到预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备卖期房的主体资格，所以双方签的《商品房购销合同》应当无效，深发公司必须返还5000万购房款及利息。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了这次销售，而且项目已经实际开工，合同应当有效，顺兴公司不能单方面反悔。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司和深发公司的合作建房合同有效，但深发公司未取得土地使用权证和预售许可证就卖房，违反了法律强制性规定，判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还5000万及利息。最高人民法院二审维持了原判，核心理由是：开发商在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与购房人签订商品房预售合同，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同自始无效。

律师分析

第一，这个案子告诉我们，开发商卖期房必须“两证齐全”——即取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果缺少任何一个，购房合同都可能被认定为无效。很多购房者只看房子位置和价格，忽略了查验这些关键证件，风险很大。

第二，即使后来有人（比如土地原使用权人）出具承诺书认可销售行为，也不能弥补开发商卖房时缺乏法定资质的缺陷。因为预售许可证是行政机关对开发主体资格的审查，不能由第三方私下追认。

第三，合同无效后，开发商应当返还全部购房款，并赔偿购房人的利息损失。但购房人也要注意，如果自己明知手续不全还付款，也可能承担部分责任。所以，买房前一定要核实开发商的证件是否齐全。

王德林律师提示：

购房时务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，建议暂不付款。我在文山地区办理过多起类似案件，发现很多购房者因为轻信口头承诺而吃亏。签合同前最好请律师审核，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市