购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）约1.21亿元贷款本息。双方签订协议，约定华泰公司将其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，合同金额为港币1.185亿元，并办理了预售登记。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司称从未收到购房款，而人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了房款，并提供了一张收据作为证据。省一建城建分公司则认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，人行清远支行未按约支付购房款，合同应解除。人行清远支行则主张：双方之间实际是以房抵债关系，贷款本息已转为购房款，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案实质是以房抵债合同，而非商品房预售合同。双方签订的抵债协议和预售契约是整体安排，华泰公司用房产抵偿债务，人行清远支行无需再支付现金购房款。因此，省一建城建分公司要求解除合同并支付购房款的请求不能成立，驳回其诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，更要看实质内容。本案中虽有商品房预售合同的外形，但结合抵债协议、各方关系及履行方式，法院认定实质是以房抵债。第二，以房抵债是常见的债务清偿方式，债权人接受房产抵债后，不能再要求债务人另行支付购房款。第三，开发商作为房产出售方，如果参与或知晓抵债安排，应清楚自己的权利义务，不能事后以未收到现金为由否认抵债效力。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似以房抵债或购房合同纠纷，建议在签订任何协议前仔细审查合同性质，明确各方权利义务。尤其是涉及抵债、贷款等复杂交易时，最好让律师参与合同起草和审查，避免事后产生争议。同时，要妥善保管付款凭证、收据等关键证据，以防对方否认交易事实。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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