楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，中振公司与泰合公司签订商品房买卖合同，购买泰合广场部分楼层，总价款数千万元。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益向银行抵押，获得贷款数千万元，贷款期限为5年，按季度分期还款。泰合公司作为担保人。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，泰合公司也向中振公司出具了收到全部购楼款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金数千万元及利息未能按期归还。宝丰支行多次催讨未果，遂起诉要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，抵押应为无效；且其已在1999年将同一房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行无权优先受偿。宝丰支行则认为，合同合法有效，中振公司违约应承担责任，银行对房屋享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、到期不还款则拍卖抵押物由银行优先受偿的判项。法院认为，按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记不能认定合同无效；中振公司后设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，不具有效力。

律师分析

第一，楼宇按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭的核心是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而非直接以房屋产权抵押。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，武汉地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，同一房屋上先后存在多个抵押或担保权益时，权利的优先顺序取决于各权利设立的时间和法律效力。本案中，宝丰支行的按揭权利设立在前，且已实际履行，广州国投的抵押登记因房屋未竣工验收、贷款合同未实际履行而无效，因此不影响宝丰支行的优先受偿权。

第三，购房者或银行在办理按揭贷款时，建议按照当地规定及时办理抵押登记或预告登记，即使法律未强制要求，登记也能有效防范后续权利纠纷。在文山地区，不动产登记中心可以提供相关业务咨询，建议提前了解办理流程。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同后，应及时办理抵押登记或预告登记，以保障自身权益。如果遇到开发商或购房人违约，银行可以依据合同约定主张解除合同并优先受偿。文山地区的购房者如有类似问题，建议咨询专业律师，避免因手续不全导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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