未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总价超过4亿元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在出售房屋时，并没有取得该房屋所占土地的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

实际上，这块土地的使用权原本属于厚南公司，深发公司是通过与厚南公司、凯鹏公司的一系列合作和转让协议才获得开发权的。顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订预售合同时，没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但事后已经补办了相关审批，而且双方实际履行了合同，大厦也已经开始建设，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足法定条件，包括已取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这些证照是开发商具备合法售房资格的基本前提，缺少这些证照签订的预售合同，在法律上属于无效合同。

第二，本案中深发公司虽然事后补办了部分手续，但合同签订时的违法状态无法逆转。法院认定合同无效，体现了法律对房地产市场秩序的严格规范，保护了购房者的合法权益。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否取得了“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。不要因为价格优惠或口头承诺就轻易付款，否则可能面临合同无效、房款难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同前，务必查验开发商的土地使用权证和预售许可证。如果发现开发商手续不全，建议不要支付大额购房款，必要时可向当地住建部门咨询或委托律师进行尽职调查，避免陷入合同无效的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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