未取得土地使用权就转让合同是否有效
未取得土地使用权就转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家银行下属的房地产公司签订了土地转让协议，约定以每亩几十万元的价格购买位于北海市的土地。湛江土地总支付了数千万元转让款后，拿到了土地界限图。之后，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。
几年后，湛江土地总发现当初卖地给它的公司没有取得合法的土地使用权，土地也没有办理出让手续。于是，湛江土地总起诉要求返还土地转让款。但一审法院认为，双方合同有效，而且起诉时间超过了法律规定的诉讼时效，驳回了诉讼请求。
湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。最高院查明，这家房地产公司已经注销，其债权债务由开办它的银行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有土地使用权，不具备转让资格，土地转让合同无效，应该返还全部转让款。中银公司的开办银行遂溪中行则主张：双方合同是有效的，而且湛江土地总起诉已经超过诉讼时效，不应受法律保护。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。最高院认为，中银公司未取得土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总起诉没有超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得合法的土地使用权，并且办理了土地出让手续。没有这些条件，即使双方签了合同、付了钱，合同也是无效的。
第二，合同无效后，双方都要返还财产。转让方收取的转让款要退还，受让方占用的土地也要返还。如果一方有过错，还要承担相应的赔偿责任。
第三，诉讼时效很重要。法律规定，权利人应当在知道权利被侵害之日起三年内主张权利。本案中，湛江土地总虽然出具了收据，但后来在与第三方的诉讼中才明确自己的权利受到侵害，所以起诉没有超过时效。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要核实对方是否已经取得合法的土地使用权证，以及土地是否办理了出让手续。如果对方没有这些手续，即使签了合同、付了钱，也可能面临合同无效的风险。在文山地区，不少土地交易纠纷正是因此产生，建议在签约前咨询专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市