房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同。合同约定由宇航公司装修内部，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。但后来供电增容没办成，消防验收也没通过，商厦在消防不合格的情况下就开业了，结果被消防部门责令停业。双方因为租金支付问题闹到法院。

宇航公司认为，郊区供销公司没解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，所以拒绝支付后续租金。郊区供销公司则说，宇航公司已经开业使用，就应该按合同付租金，停业是宇航公司自己的责任。

争议焦点

双方的主要争议在于：第一，宇航公司能否以郊区供销公司未完成供电和消防配套为由，拒绝支付租金；第二，在商厦违法经营期间，租金标准应该按合同约定算，还是按实际使用情况适当降低。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方都有违约行为。郊区供销公司未完成供电增容和消防配套，宇航公司在明知消防不合格的情况下强行开业，双方对商厦停业都有责任。法院判决宇航公司应按合同支付已使用期间的租金，但考虑到商厦存在消防隐患、实际经营受限，对租金标准酌情予以调整，适当降低了部分租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方违约时，另一方可以暂停履行自己的义务，但前提是对方的违约行为导致合同目的无法实现。本案中，供电和消防问题确实影响经营，但宇航公司选择开业后又以此为由拒付租金，法院认为双方都有过错。

第二，违法履行期间的租金标准可以调整。房屋租赁合同如果处于违法履行状态，比如消防未验收就营业，法院不会完全按合同约定支持租金，而是根据实际使用情况、双方过错程度来公平确定。这提醒我们，出租方和承租方都不能把违法状态当作谈判筹码。

第三，合同条款要明确配套责任。供电、消防这些基础设施的完成时间和标准，应当在合同中写清楚，否则发生争议时很难说清是谁的责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，一定要把水电、消防等配套设施的完成时间和验收标准写进合同。如果对方没有按约定完成配套，不要强行开业，否则可能自己也要担责。在文山地区处理过类似案件，建议承租方在发现出租方违约时，及时书面催告并保留证据，必要时可以解除合同，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市