未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司在出售该房屋时，并未取得该地块的土地使用权证，也没有办理商品房预售许可证。该土地的实际使用权人属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。深发公司只是通过项目转让协议获得了开发权，但相关手续并不完备。

顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效合同，深发公司应返还全部购房款。

深发公司辩称：虽然手续存在瑕疵，但项目经过多次转让和合作开发，厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

本案经最高人民法院二审审理，最终认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国相关法律规定，商品房预售必须满足两个基本条件：开发商已经取得土地使用权证，并且已经取得商品房预售许可证。缺少任何一个，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中深发公司虽然通过项目转让获得了开发权，但土地使用权始终登记在厚南公司名下，深发公司并未办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证，因此不具备合法的销售资格。

第三，厚南公司事后出具的承诺书不能替代法定的预售许可手续。承诺书只是内部约定，不能弥补合同违反法律强制性规定的缺陷。购房人不能仅凭开发商的承诺就相信合同有效，必须核实关键的证照文件。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两份文件是判断开发商是否具备合法销售资格的核心依据。如果在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效造成资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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