城市道路转让合同效力认定问题
城市道路转让合同效力认定问题
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际规划面积不符。原来，这块土地中包含了城市道路，而道路面积在土地使用证上被计入了使用面积。
规划局规定该土地西、北两侧道路为市区主干道，路宽应为30米，但土地使用证标明路宽只有15米。置地公司实际可用的土地面积比证上记载的少了很多。置地公司要求发展公司补偿或退款未果，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司主张：双方是按整体面积转让的，位置图与规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己无过错，合同应有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应无效。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积同土地一并转让给置地公司属于违法。
法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。在签订土地使用权转让合同时，必须注意土地性质，如果土地中包含市政道路，这部分面积是不能计入转让范围的。
第二，土地使用证上的面积与规划部门确定的实际面积不一致时，应以规划部门的面积为准。开发商在受让土地前，应当向规划部门核实土地的实际规划情况，不能仅凭土地使用证就认定面积无误。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。本案中法院对合同采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既保护了当事人的合法权益，也避免了合同整体无效带来的更大损失。
王德林律师提示：
在文山地区进行土地使用权转让时，建议受让方务必向规划部门核实土地的实际规划面积和用途，确认是否包含市政道路等不可转让的设施。签订合同前，最好委托专业律师审核土地权属文件和规划文件，避免因面积不符或违规转让导致合同纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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