开发商逾期交房能否以政府审批为由免责
开发商逾期交房能否以政府审批为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾以及变电、防火等问题，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，因此应当免除违约责任。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未能按期交房，已经构成违约，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因为供电问题和施工中的特殊困难，属于合同约定的免责情形，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为，深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限可以顺延至正式供电之日。但在此之后深业公司仍存在拖延交付的情况，已经构成违约。鉴于深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，且旅游公司已付清购房款，法院判决合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，支付相应利息。
律师分析
第一，开发商以政府审批、供电等外部因素作为延期交房的免责理由，需要看合同是否明确约定。本案中合同约定了"非深业公司所能控制的事件"可以延期，法院据此认定了部分延期合理，但超出合理期限的部分仍构成违约。
第二，购房者遇到开发商逾期交房时，不能随意解除合同。根据法律规定，只有逾期交房达到合同约定的期限（如本案中的天），购房者才有权提出解除合同。如果尚未达到解除条件，法院通常会判决继续履行合同。
第三，开发商未取得国有土地使用权证是否导致合同无效，需要看具体情况。本案中最高人民检察院曾以此为由提出抗诉，但法院认为合同签订时双方意思表示真实，内容合法，合同仍属有效。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应当仔细查看逾期交房的违约条款，特别是开发商可以免责的具体情形和期限。如果开发商以各种理由拖延交房，建议及时咨询专业律师，判断是否达到解除合同的条件。在文山地区，类似纠纷中法院也倾向于保护购房者的合法权益，但具体案件需要结合合同约定和实际情况分析。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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