未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目的土地使用权属于另一家公司——厚南公司，而深发公司并未取得合法的预售资格。顺兴公司随即起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，深发公司是通过一系列项目转让合同从厚南公司和凯鹏公司处获得该项目的开发权，但土地使用权始终登记在厚南公司名下。深发公司以自己名义对外预售房屋，但并未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则主张，其与厚南公司之间存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可其销售行为，因此合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，对外预售商品房的行为违反了法律规定，因此深发公司与顺兴公司之间的商品房购销合同无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对购房者权益的基本保障，也是开发商合法销售的前提条件。没有这两个证，预售合同在法律上就是无效的。

第二，本案中深发公司虽然通过项目转让获得了开发权，但土地使用权始终登记在厚南公司名下，没有办理变更登记，因此深发公司不能以自己的名义对外预售房屋。即便厚南公司出具了承诺书，也不能弥补这一根本性的法律缺陷。

第三，购房者在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这两个证，建议不要签订合同，更不要支付大额款项，否则很可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

如果您正在考虑购买期房，建议先到当地房地产管理部门查询项目的预售许可情况。在文山地区，购房者也可以委托专业律师对开发商的资质和项目手续进行尽职调查，避免因开发商手续不全而导致合同无效的风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市