按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行如约放款，中振公司也按期还款了一段时间，但后来因资金问题未能继续偿还贷款。银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同并让中振公司用房屋权益还债。

值得注意的是，这份按揭合同签订后没有在当地房管部门办理抵押登记手续。中振公司还辩称，自己后来曾将同一处房产抵押给了另一家金融机构，并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，应认定为无效。同时，自己已将房屋抵押给广州国投并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。银行有权要求中振公司还款，并以抵押物拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权等内容。同时纠正了一审判决中关于担保人责任的不当表述。法院的核心理由是：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此不能仅因未办理登记就认定合同无效。至于中振公司后来将房屋抵押给广州国投，因其设立在本案按揭合同之后且抵押合同未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益让与银行作为担保，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。在当时法律没有明确规定的情况下，不能简单套用地方规章中关于抵押登记的要求来否定其效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章不属于法律、行政法规，不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第三，抵押权的设立时间对优先受偿顺序很重要。本案中，银行按揭合同签订在前，且已经实际履行，中振公司后来再抵押给他人，不能对抗银行的优先权。

王德林律师提示：

购房按揭时，建议尽快办理抵押登记手续，这能有效保护银行的优先受偿权。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议在签订合同时明确约定抵押登记义务和违约责任，避免因手续不全引发争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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