未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），深发公司根本没有销售期房的合法资格，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这个项目涉及多方转让：厚南公司是土地原使用权人，凯鹏公司曾参与合作，深发公司通过一系列合同获得了项目的部分权益，但始终没有办妥土地使用权变更和商品房预售许可证。顺兴公司付款后，工程只完成了地下室部分，便因合同效力问题产生纠纷。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反了法律强制性规定，应当无效，深发公司应返还5000万元购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但项目已经实际建设，且厚南公司事后出具了承诺书认可其销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审最终认定：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签商品房预售合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证照是保障购房人合法权益的基础，缺一不可。

第二，合同效力不因事后承诺而补正。本案中，虽然土地权利人厚南公司事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但法律规定的预售许可制度属于强制性规范，不能通过当事人之间的承诺来规避。没有预售许可证，合同自始无效。

第三，购房人要注意审查开发商资质。在签订购房合同前，务必核实开发商是否已取得“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），这是避免纠纷的关键一步。

王德林律师提示：

购房是大事，建议在付款前先到当地住建部门或不动产登记中心查询开发商的证照情况。如果您在文山地区遇到类似购房纠纷，可以携带合同和付款凭证咨询专业律师，及时维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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