城市道路能否随土地使用权一并转让

城市道路能否随土地使用权一并转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，将一块包含城市道路的土地转让给了置地公司。双方签订了转让合同，置地公司也拿到了土地使用权证。但置地公司后来拿着土地证去规划部门审批时，发现土地证上记载的使用面积和道路宽度，与规划部门实际规划的不一样。规划部门规划的道路宽度是40米，而土地证上标注的只有15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比土地证上写的少了很多。

置地公司多次找发展公司和当地政府要求补足面积或退款，都没有结果，最后只能告到法院。一审法院认定合同无效，判令发展公司返还多收的转让款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上登记的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地证面积不实，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院审理后认定：发展公司在申办土地证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让给置地公司是违法的。因此，涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。最终，法院维持了一审法院的判决，要求发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。即使土地证上包含了道路面积，也不能把道路当作可转让的财产。买家在受让土地时，一定要核实土地证上的面积是否包含道路等公共设施用地。

第二，土地转让合同并非全部无效。如果合同部分内容合法，部分内容违法，法院可以认定合法部分有效、违法部分无效。本案中，规划部门确认的可使用土地面积部分，法院就认定转让有效。

第三，土地证上的面积与实际规划面积不符，是引发纠纷的常见原因。买家在受让土地前，最好先到规划部门核实土地的规划用途和实际面积，避免拿到土地证后才发现面积缩水。在文山地区，类似因土地证面积与规划不符引发的纠纷并不少见，建议当事人在交易前委托专业律师进行尽职调查。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实土地证载明面积是否与规划部门批准的用地范围一致。如果土地中包含城市道路等公共设施用地，这部分面积不能计入您的实际使用面积，也不应支付转让款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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