买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为对方没付房款，起诉要求解除合同。人行清远支行则拿出一张盖有“收款专用章”的收据，声称已用贷款抵清了楼款。省一建城建分公司指出，该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，对方未按约定支付购房款，合同应予解除。
人行清远支行主张：双方实际是“以房抵债”，贷款本息已抵作购房款，并提供收据为证，认为合同已履行完毕。
法院判决
法院经审理认定，双方虽然签订了《房地产预售契约》，但实质是清远金融市场为收回贷款而接受的以房抵债安排。省一建城建分公司提供的证据显示，那张收据是华泰公司事后补开的，没有实际付款记录。最终，法院支持了省一建城建分公司的诉求，判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的关键在于双方的真实意思表示。如果双方本意是用房产抵偿债务，而不是真正买卖房产，那么即使签订了预售合同，也应认定为以房抵债关系。
第二，付款凭证的真实性是关键证据。本案中，收据是事后补开且无实际付款记录，不能证明购房款已支付。购房者应注意保留银行转账记录、付款凭证等原始证据，避免仅凭一张收据主张权利。
第三，以房抵债涉及多方利益，容易引发纠纷。建议当事人在签订此类协议时，明确约定权利义务，并确保所有手续合法合规，避免事后产生争议。
王德林律师提示：
如果您遇到类似以房抵债或商品房买卖纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。在文山地区，此类案件在法院审理中常需结合合同背景、付款凭证等综合判断，不要仅凭口头约定或单方收据就认定合同已履行。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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