违规售房合同是否有效

违规售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由深圳公司向香港公司出售一处商品房。合同签订时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。后来，双方因合同履行发生争议，香港公司起诉要求确认合同有效并继续履行。

深圳公司则主张，由于签订合同时未取得预售许可证，违反了当时法律法规的强制性规定，合同应属无效。双方各执一词，案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

香港公司认为，双方自愿签订合同，且已部分履行，不应仅因缺少预售许可证就否定合同效力。深圳公司则主张，未取得预售许可证即售房违反法律强制性规定，合同自始无效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证签订的售房合同，因违反当时法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。法院驳回了香港公司要求继续履行合同的诉讼请求。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法预售商品房的法定前提条件。在合同法实施前，无证售房直接违反国务院《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，合同效力因此受到影响。第二，即使合同已部分履行，也不能弥补这一根本性缺陷。第三，合同法实施后，对合同效力的认定有所放宽，但无证售房仍可能面临行政处罚和民事风险。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商是否取得商品房预售许可证，这是保障交易安全的基本前提。在文山地区，如遇开发商无证售房，可向当地住建部门举报，同时谨慎签订购房合同，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市