未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座预售给顺兴公司，双方签订了商品房购销合同，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但深发公司当时尚未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，该土地的实际使用权人其实是另一家公司——厚南公司。事后厚南公司出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。后来，顺兴公司发现项目存在土地使用权多次转让、手续不全等问题，认为深发公司没有合法售房资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效。深发公司则主张，虽然手续不全，但事后得到了土地使用权人厚南公司的认可，且项目已经实际施工，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订商品房预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，该预售合同应认定为无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊的买卖行为，法律要求开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保护购房人权益的基本门槛。没有这些证件，即使事后有人认可，合同也不能因此自动生效。

第二，购房人支付大额房款前，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商连这些基本证件都没有，合同很可能被认定无效，购房款也难以保障。

第三，本案中厚南公司虽然事后出具了承诺书，但并不能弥补签约时深发公司不具备预售资格的事实。法律的强制性规定不能通过事后追认来规避，购房人不能轻信“事后补办”的承诺。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议先到当地住建部门或不动产登记中心查询项目是否取得预售许可证。在文山地区，如果遇到开发商未取得预售许可证就要求交定金或购房款的情况，应当提高警惕，不要轻易付款。一旦发生纠纷，可以及时向法院起诉主张合同无效并要求返还房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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