城市道路土地转让合同部分无效如何处理

城市道路土地转让合同部分无效如何处理

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司（简称发展公司）将一块包含城市道路的土地转让给海南置地公司（简称置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际批准的面积不符，因为转让的土地中包含了一条宽约30米的城市主干道，而土地使用证只标明了20米宽。

置地公司按土地使用证面积设计并报规划局审批时，因实际道路宽度与规划不符未获批准。经测量，实际可使用的土地面积比合同约定的少了近千平方米。置地公司要求发展公司补偿或退款未果，起诉到法院。

争议焦点

发展公司主张：合同是按照土地位置图整体转让的，土地使用证记载的独自使用面积包含小区道路，这是当地办证惯例，合同应全部有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图未经规划审批，导致土地使用证面积与规划不符；城市道路属于市政设施依法不能转让，合同部分内容应无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司需返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司因勘察、设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积计入转让土地，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同部分无效不影响其他部分效力。法院认定符合规划的土地面积转让有效，体现了鼓励交易、维护合同稳定性的司法理念。

第三，土地转让方有义务提供准确的规划信息。发展公司使用未经规划审批的位置图办理土地使用证，导致面积不符，存在明显过错，应当承担赔偿责任。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，务必向规划部门核实土地的实际规划用途和红线范围，不要仅凭卖方提供的图纸或土地使用证就签约付款。在文山地区，类似因规划信息不实引发的土地纠纷时有发生，建议委托专业律师进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市